“ДИАНЭСТ-СТРОЙИНВЕСТ”
+375 (17) 268-44-13 +375 (29) 108-88-79 +375 (29) 709-16-06 +375 (29) 670-85-83
АН “ДИАНЭСТ”
+375 (17) 228-27-35 +375 (17) 256-17-94 +375 (17) 213-08-66 +375 (17) 256-28-09
Подбор вариантов
Я ИЩУ
НАСЕЛЕННЫЙ ПУНКТ:
КОЛИЧЕСТВО КОМНАТ:
РАЙОН:
ПЛОЩАДЬ: м.кв.   —   м.кв.
УЛИЦА:
ЦЕНА:   —  
НАСЕЛЕННЫЙ ПУНКТ:
Тип недвижимости:
Направление:
от МКАД: км   —   км
ЦЕНА:   —  
НАСЕЛЕННЫЙ ПУНКТ:
Тип помещения:
РАЙОН:
ПЛОЩАДЬ: м.кв.   —   м.кв.
Главная Новости ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ РАЗЛИЧНЫХ ФАКТОРОВ НА СТОИМОСТЬ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ КОРРЕЛЯЦИОННО-РЕГРЕССИОННОГО АНАЛИЗА
ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ РАЗЛИЧНЫХ ФАКТОРОВ НА СТОИМОСТЬ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ КОРРЕЛЯЦИОННО-РЕГРЕССИОННОГО АНАЛИЗА

Костоусова Диана, аспирант экономического факультета БГУ

Из различных методов оценки степени влияния фактора на изучаемый показатель, в данной статье выявляются факторы с наибольшей степенью воздействия на стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Беларуси: коэффициент корреляции r, коэффициент детерминации R2 и уровень надежности p. Напомним их определения:

Коэффициент корреляции – это число, заключенное между -1 и 1, которое измеряет силу линейной связи двух случайных переменных. Положительное значение коэффициента корреляции означает, что с ростом одной из переменных другая также растет, с убыванием одной из них убывает и другая. Отрицательное значение означает, что с ростом одной из переменных другая убывает, с убыванием одной из них другая растет. Коэффициент корреляции, равный нулю, означает, что между переменными отсутствует линейная связь.

Коэффициент детерминации изменяется между 0 и 1. Он показывает, какая доля причин объясняется полученной регрессионной зависимостью между двумя случайными переменными (остальные отражаются в разбросе точек вокруг регрессионной зависимости о остаются необъясненными).

Уровень надежности или p-уровень – это показатель, находящийся в убывающей зависимости от надежности результата. Более высокий p-уровень соответствует более низкому уровню доверия к найденной в выборке зависимости между переменными. Именно p-уровень представляется собой вероятность ошибки, связанной с распространением наблюдаемого результата на всю выборку.

Результаты исследования парных связей между показателями рынка жилья и характеристиками города по силе выявленной связи можно разделить на три категории:

  • наличие сильной связи между случайными величинами (коэффициент корреляции не ниже 0,8, коэффициент детерминации не ниже 0,6, p ≤ 0,05);
  • наличие слабовыраженной связи между случайными величинами (коэффициент корреляции не ниже 0,6, коэффициент детерминации не ниже 0,4, p ≤ 0,20);
  • отсутствие статистически подтвержденной связи между случайными величинами.

С помощью трех введенных коэффициентов будут выявлены факторы, наиболее сильно воздействующие на цену предложения квадратного метра жилой недвижимости. В качестве панельных данных взята цена предложения недвижимости в 2014 году в областных городах Республики Беларусь: Бресте, Витебске, Гомеле, Гродно, Могилеве и Минске. В таблице приведен первоначальный перечень факторов, степень воздействия которых необходимо проверить.

На первом этапе рассмотрим значения рассчитанного показателя корреляции между воздействующими факторами и ценой квадратного метра жилой недвижимости. Все данные приведены в таблице 1.

Таблица 1. Первоначальный перечень факторов, влияющих на стоимость жилья

 

Брест

Витебск

Гомель

Гродно

Могилев

Минск

Корреляция

Площадь города (кв.км.)

145

124,538

135,3

142,1

118,5

348,84

0,979921644 

Расстояние до Минска (км)

360

292

302

247

200

0

0,660932122 

Количество ВУЗов

4

5

7

4

7

31

0,918924733 

Количество промышленных предприятий

300

320

126

675

200

147

-0,234463656

Количество театров

3

3

3

3

2

29

0,960095446 

Среднемесячная зарплата

5294065

5337700

5641865

5426829

5310695

7731043

0,986259314 

Занятое население

623300

536300

630400

496700

477000

1089300

0,956134108 

Количество безработных

4.000

3.600

4.200

2.800

2.800

1.800

-1 

Жилищный фонд (млрд. кв.м.)

37,1

31,7

36,5

30,1

29,3

43

0,848649682 

Обеспеченность жильем (кв.м. на чел)

26,7

26,4

25,6

28,6

27,4

22,2

-0,818688753 

Ввод в эксплуатацию жилых домов (тыс. кв.м.)

825,1

384,3

654,7

660,9

418,1

1322,3

0,968339372 

Уровень малообеспеченности (%)

6,9

5,8

7,0

3,5

6,4

1,0

-0,81874669 

Численность населения

1401177

1230821

1440718

1072381

1099374

1836808

0,861351289 

Цена предложения кв.м.

981,25

818,25

851

911,5

806,5

1386,25

 

Исходя из показателя корреляции сразу можем исключить из исследования фактор «количество промышленных предприятий», степень корреляции которого с ценами на жилье = -0,2, то есть фактически отсутствует.

Для дальнейшего выявления взаимосвязей построим диаграммы факторов воздействия, отражающие уравнение регрессии и коэффициент детерминации. 

   
   
   
   
   
   

Рис.1. Линейные однофакторные регрессии зависимости стоимости жилья и соответствующей характеристики города

По результатам расчета коэффициента детерминации, отказываемся от фактора «среднемесячная зарплата», так как его R2 = 0,2, что ниже минимально допустимого значения R2 = 0,4.

Значения последнего показателя – уровень надежности p – приведены далее в таблице 2.

Таблица 2. Значения уровня надежности

 

Уровень надежности p

Площадь города (кв.км.)

0,064838645

Расстояние до Минска (км)

0,032197417

Количество ВУЗов

0,076979256

Количество театров

0,078182757

Занятое население

0,166500834

Количество безработных

0,06598222

Жилищный фонд (млрд. кв.м.)

0,038258133

Обеспеченность жильем (кв.м. на чел)

0,015947934

Ввод в эксплуатацию жилых домов (тыс. кв.м.)

0,249789879

Уровень малообеспеченности (%)

0,001740829

Численность населения

0,020689082 

Таблица 3. Основные характеристики города и их влияние на стоимость жильяПо итогам расчета уровня надежности, выбывают еще 2 фактора: ввод в эксплуатацию жилых домов и численность населения. Таким образом остается всего 9 факторов воздействия, имеющих значительное влияние на стоимость  предложения квадратного метра. 

 

Коэффициент корреляции r

Коэффициент детерминации R2

Уровень надежности p

Площадь города (кв.км.)

0,979921644

0,96025

0,064838645

Расстояние до Минска (км)

0,660932122

0,60914

0,032197417

Количество ВУЗов

0,918924733

0,84442

0,076979256

Количество театров

0,960095446

0,92178

0,078182757

Занятое население

0,956134108

0,91419

0,166500834

Количество безработных

-1

0,4511

0,06598222

Жилищный фонд (млрд. кв.м.)

0,848649682

0,72021

0,038258133

Обеспеченность жильем (кв.м. на чел.)

-0,818688753

0,67025

0,015947934

Уровень малообеспеченности (%)

-0,81874669

0,67035

0,001740829

Исходя из таблицы 3, наличие сильной связи между случайными величинами наблюдается для следующих факторов: жилищный фонд, обеспеченность жильем и уровень малообеспеченности. Оставшиеся в таблице 3факторы также обладают воздействием на цену квадратного метра, однако более слабым.

Таким образом, при построении моделей стоимости жилья в Беларуси, в качестве зависимых переменных следует выбирать объем жилищного фонда, обеспеченность жильем и благосостояние (доля малообеспеченных граждан).

Контактная информация
220079, г. Минск, ул. Скрыганова, дом 6, офис 2402+375 (17) 256-28-09; +375 (17) 228-27-35
220079, г. Минск, ул. Мележа, дом 1, офис 1327-1328+375 (17) 268 44 13
Есть вопросы? Сегодня на них ответят:
Воробьев Александр Юрьевич
Воробьев Александр Юрьевич Директор ОДО "Дианэст-Стройинвест", риэлтерТелефоны:375 17 268-44-13
375 29 156-36-15
Обратный звонок

Обратная связь

Заявка на просмотр объекта

Купить квартиру

* — поля обязательные к заполнению